住まいを貸す契約の流れ

住宅を貸す場合には不動産会社に依頼することになります。その際に知っておくべき手続き、ポイントを紹介します。

1.不動産会社を選定する

既存物件について、「空室が多くて困っている」「安心できる入居者に貸したい」「家賃滞納や不良テナントに備えたい」といった場合は、不動産会社に管理を委託したほうがよいでしょう。

 

依頼を受けた不動産会社は所在地、物件の規模・種類・構造・築年数・間取タイプ、駐車場、希望賃料、希望入居者層などを調査。最適な条件のもとに、賃貸住宅経営が運営できるように手助けしてくれます。

 

不動産会社は現地に行き、物件の内・外部、付属施設、周辺の公共施設や環境、交通機関、そして周辺の類似物件の賃料などを調査します。

 

調査結果から、間取りや設備、外装などのリフォーム提案や、賃料改定のアドバイスなどを行います。

また、登記事項証明書等で所有権以外の権利関係の有無を確認します。

2.家賃を設定する

適正家賃の算出方法には、「積算」「比較」といった二つの方法が用いられています。

 

「積算」とは、土地の購入資金や賃貸住宅の建設資金など、賃貸住宅建設に必要な費用を積み上げ、そこから月額家賃を算出する方法です。

{(土地+建設費)+(借入金額+金利)+ 貸主の利益 }÷ 償却期間=月額家賃

 

「比較」による方法は、対象物件の周辺に所在する類似した物件の家賃をいくつか調査、それを立地、築後経過年数、間取タイプ、設備、仕様などから修正し、月額家賃を算出します。

 

「積算」によって賃料を算出しても、その賃料が相場とかけ離れていては入居者が集まりませんから、最終的には「比較」による方法で市場性をチェックする必要があります。

 

また、適正家賃の設定には、その物件が持つ固有の要素や相場などを加味することが必要不可欠です。

そうした情報にはやはり地元の不動産会社が詳しく分かります。

3.入居者募集要項を設定する

入居者の条件について、「学生限定」にしますと「連帯保証人がしっかりしており稼働率がよい」という効果があります。

「女性限定」にしますと「きれいに室内を使ってくれ夜騒いだりしない」というメリットがあります。

しかし、これは一概には言えず、入居者層を限定してしまうというデメリットもあるので注意が必要です。

 

ペットについては、「部屋が汚れる」「物件の傷みが激しい」「鳴き声やにおいが迷惑」との抵抗もありますが、供給物件数が少ないので競争力は高くなります。

また、楽器についても同様です。

 

さらに、入居時の一時金の設定で競争力を高める方法もあります。

 

敷金は原状回復費用や滞納家賃の担保といった性格を持っているので、安易な軽減はお勧め致しませんが、礼金や当初一定期間の家賃をなしとする「フリーレント」は効果があります。

4.契約条件(普通借家か定期借家か)を設定する

賃貸条件について、普通借家契約にするのか定期借家契約にするのかを決めます。

 

普通借家契約ですと、たとえ契約期間を設定しても入居者から更新を求められると、家主側には、自らがそこに住むといった事情、賃貸借に関する従前の経過、建物の利用状況、立退き料の支払いなどといったことを考慮して、正当の事由が認められないと更新を拒絶することができません。

 

一方、定期借家契約ですと、家主に正当事由がなくても賃貸借期間の満了で契約が終了し、建物を明け渡してもらうことができます。

 

ただし、定期借家契約とするためには、借地借家法に定める要件をすべて満たす必要がありますので、不動産会社にアドバイスを求める方がよいでしょう。

尚、富士・富士宮エリアでは定期借家はあまり馴染みませんので、特別な事情が無い限りはお勧めしておりません。

5.入居者基準を設ける

物件のグレードや間取タイプ、立地条件、環境、物件の既存入居者の特徴などにより、どのような層に適しているのか、入居者層を限定した方がよいのかといった基準が生じてきます。

この基準をできるだけ明確にすることで、入居希望者が基準に適しているかを判断でき、審査がより的確に行えます。

 

6.入居者の資格要件の確認

入居者の資格要件の確認はとても大切な要素と考えています。

したがって、まずは弊社にて以下のポイントを踏まえ確認をしっかりと行った上で、家主様にご提案するよう努めておりますが、参考までに以下に触れておきます。

 

三つのポイント。

一つめが「転居の理由」です。

転居動機を確認することで以前の居住状態や共同住宅で生活していけるかどうかの判断ができます。

 

ニつめが「身元および人柄などの確認」です。

問い合わせの段階からおおよそのことは分かります。あとはご案内などのステップを踏んでいく中、確認を進めていき、入居申込書に記載された内容を精査して判断致します。

連帯保証人の身元確認も同様です。

 

三つめが「収入面の確認」です。

会社員の場合、源泉徴収票により確認することになりますが、場合によっては納税証明書により収入実績を確認することになります。

なお、月額収入の30%を超える家賃を支払っている入居者には滞納が多いというデータもありますので注意が必要です。

7.契約や更新手続きを行う

契約内容はとても重要になりますが、不動産会社は法律や諸規定に則った契約フォームを持ち合わせていますので基本的には不動産会社に任せていただければ問題ございません。

尚、ご不明な点は予め確認されることをお勧め致します。

 

また、契約期間が満了になると更新手続きを行います。

手続きを行わなくとも契約を継続することはできますが(これを「自動更新」という)、その場合、期間の定めのない契約になります。

8.退去手続きを行う

入居者から解約の連絡を受けたら退去の手続きを行います。予告期間と解約に伴う日割家賃など解約条件を説明するとともに、引越し日が確定したら正式な解約の申し入れを文書で行うよう伝えます。

 

移転先は、郵便物が配達可能な住所か確認します。引越しの都合で電話番号が確定していない場合は、確定後、速やかに知らせてくれるように依頼します。

 

居室内に入居者が設置したエアコンの取り外しや引越しの際に出るゴミの処理方法、引越し期日までに各種公共料金を精算してもらうことなども説明します。

 

そして、預かっている敷金の額を確認。未払い家賃や原状回復費用との相殺を検討します。

 

退去時の原状回復はトラブルとなることが非常に多い問題です。

基本的に、弊社では家主に代わって入居者との立会いから原状回復の費用負担のとりまとめ、精算、残額の振込まで一貫して行うようにしております。

9.新しい入居者を募集する

新たな入居者を募集するに当たっての希望条件や、空室修繕工事の内容を検討します。場合によっては、再商品化するためのリフォームを行い、競争力を高めることも必要です。

10.入居者募集広告の費用負担について

不動産会社によっては、広告を出稿することに対して費用を負担してほしい旨の提案をしてくることがあります。

(弊社では一切いただくことはございません。)